Sanierung: Ein Blick auf die Zukunft unserer Gebäude
In einer Zeit, in der sich die Immobilienbranche wandelt, rückt ein Aspekt immer stärker in den Fokus: die Sanierung bestehender Gebäude. Rund 80 Prozent der Gebäude in der EU wurden vor 2001 errichtet, und anstatt neue Projekte ins Leben zu rufen, besinnen sich Eigentümer zunehmend auf den Bestand. Es ist ein strategischer Wandel, der tiefgreifende Implikationen für die Immobilienwirtschaft hat.
Der Fokus auf den Bestand
Peter Engert, Geschäftsführer der ÖGNI, bestätigt diesen Trend: "Der Fokus auf den Bestand nimmt definitiv zu, allerdings weniger aus Überzeugung als aus Notwendigkeit." Die Gründe dafür sind vielfältig. Neubauvorhaben sind aufgrund von Kosten, Finanzierung und regulatorischen Rahmenbedingungen deutlich schwieriger geworden. Eigentümer und Entwickler suchen daher nach alternativen Strategien, um ihre Immobilien zu entwickeln und zu bewirtschaften.
Alina Dekas, Leitung Konzernimmobilien bei der Österreichischen Post AG, betont, dass der entscheidende Hebel im "Entscheidungshorizont" liegt. Sie erklärt: "Wer Sanierung kurzfristig bewertet, unterschätzt ihren strategischen Wert." Es geht darum, langfristig zu denken und die Sanierung als zentrale Zukunftsaufgabe zu erkennen.
Strategische Vorteile
Thomas Tischler, Geschäftsführer der Österreichische Facility Management GmbH, hebt hervor, dass eine sinnvolle Sanierung einen Vorteil gegenüber der Konkurrenz bei der Nachnutzung oder Neuvermietung bietet. Eigentümer konzentrieren sich auf Maßnahmen, die wirtschaftlich darstellbar sind, wie die Verbesserung der Energieeffizienz, die Reduktion der Betriebskosten und die Erhöhung der Nutzungsflexibilität.
Engert warnt jedoch: "Sanierung ist wirtschaftlich nur sinnvoll, wenn gleichzeitig verdichtet wird." Lange und komplexe Genehmigungsprozesse sowie eine auf Neubau ausgerichtete Gesetzgebung machen Sanierungen mit Verdichtungen zu einer Herausforderung.
Schrittweise Maßnahmen
Politisch und gesellschaftlich wird Sanierung stark gefordert, doch in der Praxis stoßen viele Projekte auf Hindernisse. Engert bemerkt: "Politik und Administration verhindern viele Projekte oder machen sie mit vielen unnötigen Vorschriften uninteressant."
Statt großer, umfassender Sanierungen setzen Eigentümer zunehmend auf gezielte, schrittweise Maßnahmen. Sie versuchen, Risiken zu minimieren und Investitionen über längere Zeiträume zu strecken. Dekas bestätigt, dass fehlende wirtschaftliche Anreize und zunehmende regulatorische Eingriffe dazu führen, dass notwendige Sanierungen oft aufgeschoben werden.
Return on Investment
Der Hauptaspekt beim Sanieren liegt für Eigentümer im Return on Investment. Georg Greutter, Geschäftsführer von Grüne Immobilien, erklärt, dass Mietpreisdeckel und das MRG Investitionen ins Gebäude nur schwer rückverdienen lassen. Eine Ausnahme bilden Investitionen in die energetische Bewirtschaftung von Gebäuden.
Investitionen in die Zukunft
Greutter schlägt vor, in die Stromerzeugung und den direkten Verkauf von Strom in die Wohnung oder ins Geschäftslokal zu investieren. Dadurch kann diese direkt mit dem Mieter verrechnet werden. PV-Anlagen bieten sich an, doch die Unsicherheit der Eigentümer im Umgang mit gesetzlichen Regularien und der wirtschaftlichen Nutzung der produzierten Energie stellt eine Herausforderung dar.
ESG im Fokus
ESG (Environmental, Social, Governance) ist in diesem schwierigen Marktumfeld in den Hintergrund getreten. Johannes Endl, Vorstand der ÖRAG, stellt fest: "ESG war eine herausgehobene Thematik und wurde jetzt zurückgeführt auf das, was es sein soll. Zur echten Nachhaltigkeit." Geringe Betriebskosten und Vorteile bei der Neuvermietung oder beim Verkauf stehen im Vordergrund.
Markus Mendel, EHL Investment Consulting, fasst die zentrale Frage zusammen: "Was bringt mir das Engagement in Nachhaltigkeit am Ende des Tages?"
Die Serie "ESG und Immobilien" der "Presse" widmet sich alle vier Wochen diesem wichtigen Thema und konzentriert sich auf bedeutende Aspekte der Nachhaltigkeit in den Bereichen Immobilien, Bauen und Wohnen in Österreich und der EU.
